Приемка квартиры в новостройке

31.10.2018

Долгожданная квартира в новостройке, и все нюансы ее приёмки у застройщика!

Радостные эмоции от возможности вот-вот въехать в долгожданную новую квартиру не должны затмевать собой деловую сторону вопроса официальной приёмки объекта у застройщика. От счастливых хлопот по переезду и новоселью хозяина квартиры отделяет небольшая, но очень сложная и важная формальность. Это подписание документов по передаче объекта от застройщика владельцу. Сложность заключается в том, что, не имея специфических знаний можно не уделить должного внимания всем нюансам и, в итоге, принять желанную квартиру без замечаний. Это не позволит в дальнейшем при обнаружении каких-либо серьёзных неполадок или недоделок потребовать от застройщика их устранения.
Не лишним будет запастись необходимыми знаниями, чтобы начать счастливую жизнь в новой квартире и не утонуть в рекламациях и судебных исках. На что обратить внимание при осмотре нового жилья? Как поступить при обнаружении неисправностей и недоделок? Что может являться основанием для отказа от подписания акта приёма-передачи?

Правовые документы

Закончив строительство, проведение коммуникаций и декоративное оформление многоквартирного дома, ответственный застройщик сдаёт объект в эксплуатацию. Для этого он оформляет два документа:

1. «ЗОС» — заключение о соответствии нового объекта техническим нормам и проекту.
2. Разрешение на ввод в эксплуатацию.

Органы строительного надзора выдают эти документы, основываясь на актах проверок, которые проводились регулярно с начала строительства. Специалисты надзора на каждом этапе строительства проверяли строительную компанию и составляли соответствующий акт. В акте указывались ошибки в строительстве и сроки их исправления.
Далее дом ставится на кадастровый учет, и оформляются все соответствующие документы. Этот процесс может продолжаться 1-2 квартала, но застройщик уже имеет право прислать уведомление о намерении начать передачу квартиры покупателю.
Официальное уведомление даёт старт процессу приёмки. Законом дается срок принятия объекта до двух месяцев, но откладывать и затягивать его не стоит. После двухмесячного ожидания застройщик имеет право закрыть акт приёмки в одностороннем порядке. Если письменного уведомления не было, то это правило не действует.
Принять квартиру у застройщика и подписать все документы покупатель имеет право, только если качество объекта оправдывает его надежды. То есть, площадь квартиры, её планировка, расположение в доме, подъезде, этаже соответствуют заявленным в проектной документации. Эти же данные должны быть зафиксированы в договоре.

Права покупателя

Как бы не спешил застройщик и не торопил покупателя принять квартиру, ни в коем случае нельзя идти у него на поводу. Очень важно осмотреть не только свою будущую квартиру, но и весь дом в целом. Чердак, подвал, лестничная площадка осматриваются так же тщательно, как и жильё. Если в подвале полно затхлой воды, на лестнице нет перил, чердак не оборудован лестницей и люком, то стоит указать эти недочеты в акте приёмки.

В этом случае, закон разрешает покупателю потребовать от застройщика:

— оговорить срок, в который будут устранены недочеты и неисправности;
— уменьшить стоимость объекта и возвратить разницу;
— самостоятельно устранить дефекты, наняв другую строительную фирму. Все дополнительные расходы фиксируются документально и возмещаются застройщиком. Для этого надо написать заявление в суд;
— возместить по договору неустойку, если застройщик нарушил срок устранения недочетов.

Нюансы приёмки нового объекта
Любой человек, приобретающий новую квартиру, не обязан быть профессионалом и разбираться в тонкостях строительства. Не важно, продаётся квартира по договору с отделкой или без неё, следует внимательно её осмотреть.

Начать осмотр стоит с простых и понятных всем вещей. 

Вот алгоритм действий:

1. Представитель строительной компании обязан выдать бланк осмотра квартиры. В него заносятся все обнаруженные дефекты. Верить ему на слово, что все исправят, вы не обязаны.
2. Дверь в квартиру должна свободно открываться и закрываться, не скрипеть, не болтаться на петлях и надёжно запираться, на установленный замок. На ней не должно быть внешних дефектов (вмятин, царапин, дыр). Фурнитура (замки, петли, ручки) должны работать без шума и без помех. Входная дверь должна надежно защищать от проникновения посторонних людей в жильё и заглушать внешние шумы.
3. Проём для дверей по стандарту не может быть менее 70 сантиметров в ширину. Основные правила: прямоугольная форма, одинаковая ширина и высота со всех сторон, углы 90 градусов и строго вертикально.
4. Отклонение от вертикали – самая частая погрешность при проверке стен. Без прибора определить угол отклонения невозможно. Проще всего воспользоваться простым отвесом (нитка с грузом) или строительным уровнем. По строительным нормам и правилам (СНиП) допускает расхождение в 5 мм. на всю высоту стены. Поверхность стены должна быть гладкой, без вмятин и шероховатостей. Все отверстия под электропроводку, трубы должны быть заделаны. Потеки, плесень, пятна недопустимы на стенах.
5. Перегородки между комнатами должны стоять прочно, ровно, при давлении не деформироваться, иметь достаточную звукоизоляцию и удерживать на своей поверхности определённый груз (книжные полки, навесные шкафы, зеркала и т.д.).
6. Стяжка на полу и потолке должна быть аккуратной, ровной, без дыр и трещин. Максимально допустимый перепад по всей площади пола или потолка по СНиПу 50 мм. Высота потолка должна быть во всей углах одинаковой и соответствовать, заявленной в проектной документации. Некачественную стяжку очень тяжело исправить. Такие дефекты как пустота, большой перепад по высоте приведут в дальнейшем к серьёзным проблемам с монтажом напольного покрытия и установкой мебели.
7. Окна и двери в помещении и на лоджии надо проверить на наличие полного набора и исправной работы всей фурнитуры. Важно обратить внимание на герметичность и звукоизоляцию. Везде должен быть установлен уплотнитель. Внешний вид должен не иметь никаких дефектов (дыр, трещин, царапин, пятен и потеков).
8. Провести профессионально проверку электропроводки, проложенной внутри стен, может только специалист. Обычный человек, не имеющий таких навыков, при помощи обыкновенного чайника, лампочки или других электроприборов может самостоятельно провести проверку, пусть и не сложную. Работу всех розеток можно проверить любым электроприбором. Освещение можно проверить при помощи лампочки. Используя более мощный прибор, например, чайник можно узнать, как ведет себя электропроводка под большой нагрузкой, нет ли где разрывов или плохого соединения. Установленные выключатели и розетки должны не болтаться, быть исправными и новыми.
9. Вентиляционные отверстия по стандарту проводятся в кухне, туалете и ванной комнате. Проверить их работу можно подручными средствами. Например, язычок пламени от спички или зажигалки должен колебаться в сторону тяги из вентиляционного отверстия. Отсутствие хотя бы одной вентиляции является грубым нарушением.
10. Водопроводные и канализационные трубы надо проверить на герметичность. Возле них не должно быть никакой влаги. Они не должны занимать много места, быть легкодоступными и располагаться как можно ближе к стене. Водяные счетчики установлены рядом со стояком. Если квартира сдается с  с сантехникой, то обязательно проверяется её целостность и рабочее состояние.
11. Проверить работу радиаторов отопления сразу не всегда возможно. Но они должны быть установлены, согласно стандартам, на расстоянии 5-6 сантиметров от пола и подоконника и 2,5-3 сантиметра от стены. Радиаторы должны быть надёжно закреплены, не шататься, и быть подключёнными к системе отопления всего дома.

Беглый осмотр нового жилья не позволит выявить все дефекты. Этому ответственному этапу следует отвести не менее 1,5-2 часов времени. Правильнее всего пригласить независимого специалиста, знакомого с нормативами и стандартами. Но если такой возможности нет, то следует самостоятельно всё проверить и занести в смотровой лист все претензии. Имеет большое значение подробное описание проблемы и установка сроков её устранения. Так же назначается ответственный сотрудник за исполнение, и указываются установленные законом СНиПы.
Смотровой лист в 2-х экземплярах подписывают покупатель и представитель застройщика. Застройщик регистрирует его с указанием времени и даты на обоих экземплярах.

Недобросовестным застройщикам невыгодно заниматься устранением огрехов в строительстве. Они прибегают к всевозможным уловкам и давлению на покупателя, вынуждая его подписать приёмку без исправления дефектов.

Можно законно дать отпор в суде застройщику, не желающему мирно договориться. Надо понимать, что все расходы по дальнейшему исправлению строительных огрехов лягут на плечи владельца квартиры. Например, одно дело замазать и выровнять небольшое отверстие и совсем другое исправлять ошибки в проекте вентиляционной системы.
В договоре о приобретении квартиры оговариваются сроки передачи жилья от застройщика покупателю. За нарушение этого пункта договора суд может обязать застройщика выплатить солидную сумму неустойки, а так же компенсировать незапланированные расходы на аренду жилья.

Дата подписания акта приёма-передачи является отправной точкой к начислению всех платежей за квартиру. Не поставив в акте дату, покупатель даёт застройщику возможность скорректировать документ в свою пользу. Судья, разбирая дело и назначая сумму неустойки, также опирается на дату подписания документа. В интересах покупателя не поддаваться на уговоры застройщика и не обнадеживаться словесными обещаниями. Документально зафиксированные претензии и дата акта позволят спокойно спать по ночам.

Пригласите на помощь независимого специалиста. Потраченная на специалиста сумма, окупится с лихвой и поможет сберечь время, нервы и более значительные суммы, в случае серьезных претензий. Сегодня найти в интернете профессионального помощника не составит большого труда. Лучше быть уверенным в том, что всё проверено и оформлено правильно.

Что необходимо знать, чтобы правильно оформить документ приёма-передачи?

Без акта приёма-передачи не зарегистрируют права собственности на квартиру. После его подписания все права и обязанности по содержанию жилья переходят к владельцу. Каждый застройщик предлагает покупателю свою форму акта. Однако, в него в обязательном порядке должны быть внесены:

— данные застройщика;
— данные покупателя;
— индекс, название города и улицы, номер дома и квартиры;
— площадь приобретаемого жилья;
— недостатки и ошибки строителей, срок их устранения;
— изменение даты передачи квартиры, причины переноса;
— гарантийные обязательства строительной компании;
— дата, время и место визирования документа.
— подпись на акте ставится покупателем, если он согласен с качеством и сроками сделки.

Отказаться от квартиры и потребовать возврат денег покупатель имеет право, в случае если постройка имеет значительные дефекты, не соответствует СНиПу и использованные материалы не соответствуют договору. Все изменения в параметрах жилья, не прописанные в заключенном договоре, могут инициировать его расторжение. Например, высота потолков, отсутствие окон и дверей, значительное уменьшение площади, изменение планировки, класса застройки и т.д. 

Можно законно потребовать от застройщика возместить не только денежную сумму полностью, но и проценты за период её использования.
Длительные судебные тяжбы с застройщиком процесс очень утомительный. Идти с претензией в суд надо, когда другого выхода уже нет. Всегда надо пробовать договориться и пойти на компромисс, если недочеты незначительные и их можно устранить !

 

Специалисты Компании МетроНорма на вашей стороне!